Cũng giống như các loại hình khác, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá thành chung cư. Chúng ta có thể thấy có những dự án giá căn hộ ở mức 25 triệu đồng/m2 nhưng nhiều dự án có mức giá gấp đôi thậm chí gấp 3. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư lúng túng trong cách định giá nhà chung cư, dưới đây là cách đánh giá chuẩn và mới nhất!

1. Lưu ý khi thẩm định giá chung cư

Trong cách định giá nhà chung cư, người mua/ nhà đầu tư cần chú ý các thông tin:

1.1. Xem xét giá thành cơ bản của căn hộ

Giá thành cơ bản hoàn toàn có thể là cơ sở tính giá trong thực tiễn của căn hộ. Công thức tính giá thành cơ bản = ( giá đất + giá kiến thiết xây dựng ) : diện tích quy hoạnh sàn thương phẩm .

Giá thành căn hộ phụ thuộc vào giá đất + giá xây dựng

Tuy nhiên, hầu hết nhà đầu tư đều khó khăn khi xác định giá đất thực tế. Bởi nó còn khác biệt về chất lượng, vị trí dự án. Ở những khu vực đắc địa thì giá càng cao. Đồng thời giá thành xây dựng cũng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như nhân công, vật tư… Hiện nay giá thành xây dựng ở mức bình quân tham khảo là 9-16 triệu đồng/m2.

Bước thẩm định giá căn hộ này thường dùng cho những chuyên viên , người có kinh nghiệm tay nghề về góp vốn đầu tư và điều tra và nghiên cứu thị trường .

1.2. Định giá thương hiệu nhà thầu

Thương hiệu nhà thầu (chủ đầu tư) có thể định giá. Và giá đó cũng có cảnh hưởng nhất định đến giá căn hộ. 

Công thức được truyền tai nhau khi định giá nhà chung cư là giá thành nhân hệ số 1-1,2 tuỳ theo uy tín chủ đầu tư. Theo đó, nếu căn hộ mà bạn định mua là của chủ đầu tư có tiếng, uy tín trên thị trường thì sẽ nhân 1,2. Với các chủ đầu tư nhỏ lẻ, chưa có nhiều tiếng tăm thì chỉ nhân với 1.

Giá căn hộ sẽ phụ thuộc vào mức độ uy tín của nhà thầu

1.3. Độ nóng của dự án căn hộ

Phần lớn độ nóng của dự án Bất Động Sản căn hộ sẽ nhờ vào vào khu vực kiến thiết xây dựng và tiện ích hiện hữu. Vì vậy, những nơi tập trung chuyên sâu dân cư hiện hữu đông đúc thường đi kèm với tiện ích giá thành cao .
Đặc biệt, những căn hộ có cảnh sắc đẹp, dịch vụ không thiếu như : siêu thị nhà hàng, bệnh viện, văn phòng, trường học … thường có mức giá sẽ cao hơn so với những căn hộ khác. Căn hộ càng được nhìn nhận cao về những tiện ích mang lại cho người dân, được nhiều người tìm kiếm sẽ có mức giá ” nhích ” hơn với những căn hộ khác cùng khu vực .

1.4. Ước tính lợi nhuận đầu tư

Đã là một nhà đầu tư thì việc ước tính doanh thu luôn được đặt lên số 1. Bạn nghĩ góp vốn đầu tư vào căn hộ này hoàn toàn có thể sẽ lời bao nhiêu ? Liệu căn hộ này có tiềm năng kinh tế tài chính trong tương lai hay không ? Riêng với thị trường căn hộ tầm trung và hạng sang, doanh thu kỳ vọng của những nhà đầu tư đang ở mức 1,4 – 1,5 tổng vốn bắt đầu .

Nhà đầu tư nên ước tính mức lợi nhuận có thể đạt được khi đầu tư căn hộ

1.5. Dự đoán chi phí để bán được căn hộ

Không phải bạn cứ mua căn hộ là có thể dễ dàng bán lại. Vì vậy, bạn cần lên kế hoạch bán hàng để tiếp cận lượng lớn khách hàng. Và theo các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các trang website như Homedy.com luôn là lựa chọn hàng đầu, bởi Homedy mang đến nhiều ưu điểm như: 

– Tiết kiệm ngân sách marketing
– Lượng người dùng, người tìm kiếm lớn
– Dễ dàng so sánh mức giá những căn hộ cùng khu vực, phân khúc …
Những ưu điểm này giúp căn hộ bạn đăng bán tiếp cận lượng lớn người mua, tiết kiệm chi phí thời hạn, ngân sách thanh toán giao dịch .

2. Các phương pháp thẩm định giá chung cư

3 cách tiếp cận thẩm định giá chung cư thông dụng là :

(1). Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp;

( 2 ). Cách tiếp cận từ thị trường : chiêu thức so sánh
( 3 ). Cách tiếp cận từ ngân sách : giải pháp ngân sách .

Đối với cách thẩm định giá nhà chung cư thì phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì chung cư thuộc loại hình đầu tư. Bên cạnh đó qua phân tích các chung cư tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

Trường hợp nhà chung cư dự kiến kiến thiết xây dựng hoặc xây mới thì hoàn toàn có thể vận dụng chiêu thức ngân sách ( do hao mòn, mất giá chưa đáng kể ) nhưng phải kiểm tra lại tác dụng tìm được bằng những chiêu thức từ cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà chung cư thường được ít sử dụng vì phần đông số vốn góp vốn đầu tư vào mô hình này là vốn ngân hàng nhà nước, mà lãi suất vay và những điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch có nhiều đổi khác. Tuy nhiên, chiêu thức so sánh cho biết những thông tin, số liệu nhà chung cư lân cận để từ đó vận dụng những giải pháp từ cách tiếp cận thu nhập .
Thẩm định giá nhà chung luôn yên cầu kỹ năng và kiến thức trình độ cao, hiểu biết về nghành và phải luôn tuân thủ vừa đủ tiêu chuẩn thẩm định giá .

3. Thông tin số liệu phục vụ thẩm định giá nhà chung cư

Khi ước tính tòa nhà cao tầng liền kề, trách nhiệm đánh giá và thẩm định viên phải xử lý yếu tố tương quan đến giá trị, do đó phải thu thập phân loại những thông tin, số liệu giúp ích cho xử lý yếu tố ước tính giá trị chung cư. Những thông tin số liệu cùng loại cần phải tích lũy, phân loại, nghiên cứu và phân tích, diễn giải và rút ra Kết luận. Thẩm định giá tòa chung cư cần tích lũy những thông tin sau :
a, tin tức kinh tế tài chính vĩ mô về tỉnh, thành phố, Q., huyện khu vực có chung cư
b, tin tức số liệu về môi trường tự nhiên xung quanh chung cư : mạng lưới giao thông vận tải, chợ, nhà hàng, bãi đỗ xe, bảo mật an ninh, trường học, khu đi dạo vui chơi …
c, Đặc điểm vật lý, tự nhiên của chung cư thẩm định giá : Số liệu về diện tích quy hoạnh, pháp lý, tiện ích, nền móng, tầng hầm dưới đất, cửa đi, lối thoát hiểm, tường, mạng lưới hệ thống điện nước, thang máy, gara, tuổi đời chung cư ( với căn hộ thứ cấp )
d, tin tức số liệu về những chung cư tựa như, lân cận : Để ước tính tòa nhà chung một cách đúng mực thẩm định và đánh giá viên phải tích lũy, nghiên cứu và phân tích diễn giải thông tin số liệu về những chung cư tựa như, gần giống ở khu vực lân cận. Dưới đây là 1 số ít thông tin, số liệu về những chung cư hoàn toàn có thể so sánh mà thẩm định và đánh giá cần tích lũy, nghiên cứu và phân tích so sánh : chung cư cùng khu vực, ngân sách, tiện ích, giá cả …
e, Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, ngân sách trùng tu quản lý và vận hành và bảo trì chung cư :

Thu nhập từ tiền thuê: Người thẩm định cần phải tìm hiểu về thị trường thuê nhà chung cư với giá thuê thị trường, kết hợp với việc thu thập thông tin từ các cuộc điều tra khảo sát của các cơ quan thống kê một cách chính xác nhất.
Thất thu do căn hộ bỏ trống và nợ khó đòi: Khảo sát xem tỉ lệ căn hộ trống hàng năm qua các nguồn thông tin tin cậy
Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng: Xem xét bảng cân đối tài chính hàng năm của chung cư.

4. Nguồn thu thập thông tin, số liệu

Nguồn thông tin, số liệu có vai trò đặc biệt quan trọng trong thẩm định giá chung cư. Vì vậy việc thẩm định viên cần thu thập, phân tích một cách chính xác nhất những thông tin đã thu thập được.

Nguồn thông tin thu thập giúp định giá chung cư

• Thông tin về thành phố khu vực: Thông tin từ các đơn vị truyền thông, thống kê kinh tế xã hội, doanh nghiệp
• Thông tin khu vực lân cận: Khảo sát thực tế tại khu vực
• Thông tin mô tả : Khảo sát thực tế và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ công trình.
• Thông tin về chung cư so sánh: Thu thập từ các đơn vị truyền thông, công ty , tờ báo có uy tín
• Thông tin về các khoản thu thập và chi phí từ chung cư: thu thập từ chủ đầu tư, người dân trong chung cư.

Trên đây là cách định giá nhà chung cư cơ bản cho các nhà đầu tư tham khảo. Hiện nay, giá căn hộ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, vì vậy nhà đầu tư cần tìm hiểu để có thể định giá được đầy đủ và chính xác nhất!

N.Phương (Tổng hợp)

Theo Homedy Blog Nhà môi giới

Source: https://vinatrade.vn
Category : Công thức cần nhớ